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    国资委大摸底 央企自曝地产挂盘无人买

    2010/3/31 12:22:22 来源:北京房产 字号:T / T

    这几天,作为一家主业为机械设备进出口贸易的央企集团党委副书记,李南(化名)一直忙于开会,商讨国资委要求提交的集团退出房地产业务的时间表。3月23日,当他开会结束接受《华夏时报》记者采访时,已经是晚上9点40分了。

      记者采访到的几位非房地产主业央企负责人,近期也都一样忙碌。而据一位接近国资委的消息人士透露,国资委此举却是希望能摸清目前非房地产主业的78家央企下属房地产业务情况,其本意并非“整治”央企,至于央企退出房地产的具体时间表还需要国资委与央企进一步沟通。

    国资委摸底央企房地产

    国资委的“退出令”出台后,留给央企讨论方案的时间有15个工作日。

    然而,国资委关于“退出令”的寥寥数语,却让多家央企犯了难,都表示提交退出计划困难重重。

    “目前的问题是,国资委在要求78家非主业央企退出房地产时,并没有明确界定什么样的情况需要退出,以资本投资的方式持有房地产企业股票的是否需要退出。”李南在接受《华夏时报》记者采访时表示。

    他还告诉记者,目前集团需要提交的退出方案,主要是将目前集团下属企业相关的土地储备情况、房地产项目开发进度和计划整理上交,至于集团涉及的房地产企业股份如何处置,牵涉其他社会资本的上市公司如何处理,这些有关退出的具体问题集团目前仍无法给出明确的时间表。

    据《华夏时报》记者了解,国资委在相关文件中指出,“(78家非房地产主业央企)正在加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。”在记者采访的几家非房地产主业央企中,所有央企的相关负责人都表示,上述表述比较模糊,企业只能先将旗下相关的房地产业务进展情况详细提交。

    而一位接近国资委的消息人士告诉《华夏时报》记者,国资委此举其实还是希望能摸清目前非房地产主业的78家央企下属房地产业务情况,其本意并非“整治”央企,而是引导央企的投资,防范风险,实现央企的做大做强。

    央企想“退出”也难

    这并非国资委第一次提出加快中央企业房地产资产的整合。自2003年国资委成立开始,中央企业房地产业务前后经历过三轮大幅度调整重组。

    而据记者了解,像中国华星集团等非房地产主业央企早在2004年国资委提出央企业务需主辅分离时,华星集团就开始着手剥离旗下的房地产业务——以股权转让的形式售出下属建设公司的股份。

    但结果却让人有些意外。华星集团一位相关负责人告诉《华夏时报》记者,“我们在几年前就开始处理下属的房地产业务,但是因为价格、交接等问题一直都没有卖出去。”

    而据中信证券长期关注房地产行业的分析师丁勇文告诉记者,像这种央企房地产资产前几年卖不出去的情况非常多。主要原因是央企出售的房地产资产性价比不高,而且内部的关系比较繁琐。因此,很多社会资本都不愿意接手。

    事实上,从数据上看,这78家公司的央企房地产业务也并非全为优质资产。有数据显示,这78家企业所属三级以上房地产子企业共227户,约占中央企业全部三级以上房地产企业数量的60%,但销售收入只占到中央企业房地产板块收入的15%,利润仅占7%。

    而在国资委发布“退出令”之前,非房地产主业央企也一直在根据企业的情况,整合自身的房地产资产。不久前,中国核工业集团公司、中国航天科工集团公司等几家央企都在北京产权交易所挂牌出售旗下相关房地产企业产权。

    据记者了解,当前很多央企投资房地产都是以控股公司和参股公司的形式进行,投资房地产的决策由董事会决定,部分央企的房地产资产甚至已经进入上市公司,央企如果退出也还需要考虑其他股东利益。

     

    部署央企退出另有安排

    按照国资委在2004年出台的清理非主业资产的要求,国资委积极鼓励央企之间进行资产重组,非主业资产在央企间也可以通过收购、资产(股权)置换、互相持股、无偿划转等方式进行重组。央企对非主业的所属企业,也可采取出售、转让等方式退出。

    此前,也曾有国资委的相关人士对媒体表示,78家央企退出房地产业务的具体技术性细节,应该由企业自己解决。

    但上述接近国资委的消息人士告诉《华夏时报》记者,央企退出方案提交后,国资委将选择或赴央企及地方国资委进行调研或就退出方案举行讨论会等形式,对78家央企退出房地产作出进一步的具体部署。但是,该人士表示,这还需要根据企业制订的退出方案决定。

    合富辉煌首席分析师黎文江在接受《华夏时报》记者采访时认为,由于至今未明确具体实施细则,未获批准地产主业的央企虽然不能直接从事房地产,但是仍然有可能通过入股或者参股的方式间接进入。

    统计显示,年初至今,北京共拍出29块非住宅用地,其中六成以上地块为有国企背景的开发商获得,而且拿地的均价超过11385元/平方米,高出民企拿地成本三成以上,但在此次被禁名单中仅有中国兵器装备集团,而像中国烟草集团下属的中维地产、中信集团下属的中信地产等均由于不归国资委管辖而未被列入被禁名单中。

    78家央企的具体退出时间仍不得而知,而在78家央企上报方案后,国资委的下一步,仍吸引着大众目光。

     

    相关新闻:央企退市旧话重提 监管层注重舆情力度加码

    三月的北京春风初起,乍暖还寒。国务院国有资产监督管理委员会所属的中央企业迎来了涉足房地产领域以来最严厉的一次监管。

    3月18日下午,国资委召开仅有10余分钟的新闻通气会,通报了16家以房地产为主业的央企名单,并明令要求其他78家不以房地产为主业的央企,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务。3月22日,面对舆论就“退出缺乏时间表规定”一边倒的质疑声,国资委通过自己的网站发布消息,表示已于3月19日组织召开部分中央企业会议,16家以房地产为主业和78家不以房地产为主业的中央企业主要负责人参加了会议,国资委主任李荣融要求78家央企,要加快结构调整步伐,15个工作日内制订有序退出的方案。

    短短5天时间,对国资委所属的央企来说,可谓风云变幻,未来的命运或许将跌宕起伏。  

    退市重组任重道远

    获知国资委要求78家央企退市的消息后,万科股份董事长王石第二天即以《不自律,必自毙》为题表明了自己的观点。他认为,“国资委限制央企介入房地产是不得已为之”。因为“两会刚结束,北京一天之内成交6块土地,拍出了3块地王,均为央企所得。2009年,央企房屋销售面积为2807万平方米,仅占全国商品房销售面积的3%,但其血拼地王的疯狂,却表现了对房地产泡沫化的无所顾忌。市场导向上缺少大公司的应有风范。”

    业内人士认为,国资委此举一方面在房地产行业起到一个示范作用,表明央企不会大规模进军房地产行业;另一方面,国资委也预感到了目前房地产行业存在的问题,以此举来规避风险。

    3月18日当晚,《中国建设报•中国住房》记者联系采访了位列16家央企名单的某集团前董事长。这位不愿透露姓名的房地产界知名人士认为,国资委的声明没有给出明确的时间节点,只是做出安抚舆论与老百姓的姿态,具体效果如何还有待观察。声明中透露出的更多信息则表明,国资委将加快央企之间主业与非主业的调整与重组,使中央房地产企业成为我国房地产行业的一支健康力量,为促进我国房地产业持续、稳定、健康发展做出应有贡献。同时,对非国资委管辖的央企也释放出一个“退市”的信号,至于如何界定央企身份、控股比例、子孙公司的关系,还需尽快明确。

    这位央企前董事长同时表示,国资委如今的做法实在是走了弯路。早在2004年,原建设部副部长杨慎与中国经济体制改革研究会前会长高尚全就曾上书国务院领导,建议重组央企房地产业务,但却未被有关部门重视,没有成功。如果当时能够严格落实建议内容,重组时不采用行政划拨手段、不搞“拉郎配”,而是采取股份制的方式,兼顾被重组企业的利益,那么今天就不会出现这么多的问题。

    《中国建设报•中国住房》记者随后查阅了2004年6月28日国资委发布的《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》。

    在这份通报中,国资委根据2003年底有关财务数据及主业发展有关情况,认为中国建筑工程总公司、招商局集团有限公司、中国房地产开发集团公司、中国保利(集团)公司、华侨城集团公司的房地产业务规模较大、在企业全部业务收入中比例较高,决定拟以房地产作为主业(或主业之一)发展。因此,拟寻求重组合作方并准备将房地产业作为非主业剥离的有关中央企业,根据本企业发展战略,可与上述企业联系,在自愿协商的基础上,研究有关重组问题。国资委将做好有关协调工作。

     

    企业退市责任犹存

    尽管央企退市的消息引发社会各界热议,但处于风暴漩涡中心的16家主业为房地产的央企,表现得却相当平静。《中国建设报•中国住房》记者采访了其中两家央企。

    谈及“国资委限令78家央企退出房地产市场”,作为被确定的16家以房地产为主业的央企———华润置地北京有限公司总经理陈鹰表示,“我们公司是16家之一,政策刚刚出台,作用及具体影响现在无法预计。”

    无独有偶,同样被列入这16家央企名单的招商局地产控股股份有限公司营销中心副总经理李杰表示,“大家都知道,我们是被确定的16家之一,所以对于国资委出台的新令,我们没有什么看法。”

    这两份如出一辙的简短回答,似乎能代表16家央企目前的心声。“退市重组”这个简单词语的背后,还需要长期的、大量的努力与付出。  

    作为民营企业代表,重庆市金科集团副总裁李战洪则明确阐述了他对央企退市的看法。此前的3月15日,金科集团与央企同场竞争,与另外一家企业组成联合体,以每平方米1.5万元的楼面价获得北京一块土地。

    针对国资委新闻发布会透露的消息,李战洪认为它发出一个明显的信号,而且信号作用大于实际作用,预示房地产市场未来的集中度将越来越高,包括土地资源的集中,均将无法改变。他表示,“地王”引起关注的最重要原因是出现的周期越来越短,如果周期长的话,反响就没那么大了。而决定一个企业是否与“地王”挂钩的因素,取决于公司的“能量”,也就是现金流。某些非主业的央企二三级公司之所以争相进入房地产行业,是因为“能量”比较大,母公司出于各种原因转移资金给予输血支持,懵懵懂懂地就参与到制造“地王”的过程中,他们往往是按照市场法则来拿地。而对于以房地产为主业的民营企业,拿地时既要考虑市场法则,又要考虑成本因素。

    对国资委提出的78家央企“在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务”的要求,李战洪则表示了另外一种担心。他认为78家央企退出拿地只与产生“地王”有关,但对产生影响市场走向的寡头很难制约。房地产开发有一定的周期,要求正在开发的央企退出,难免不会使这些公司变成一个项目公司的概念,导致他们不是做企业而是做项目,致使品质、专业能力、后续服务、质量保障等方面出现问题,未来这一系列的保障措施如何加强?如果最终让消费者承受这些压力,恐怕也不是国资委的本意。

    21世纪不动产作为中介机构,其市场分析师告诉《中国建设报•中国住房》记者,国资委在短时间内能明确要求78家央企制定退市方案,表明央企重组房地产有望获得重大进展,国资委的退市要求其实是找到了重组央企房地产业务的一个良机,多年来原地踏步的重组工作可望重新推动。但78家央企退市,并不意味着房价从此应声而落,在政府部门对供应结构和住房需求的双向调控下,2010年房价可望获得稳定,成交量也会在经过短期观望后恢复增长。

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